想问的问题太多，房产抵押贷款是怎样一个操作流程，如何更好的匹配银行，怎么尽量各方面都照顾到？

今天针对房龄偏大的群体做一个讨论，房龄偏大，对于银行来说，20年到30年之间就开始受局限了。

有些更老的房子，超过30年之上，想要有沟通的余地，那就要非常有优势的加分项了，不过申请银行低息贷是非常难的。

抵押类贷款，是根据贷款用途分为消费贷和经营贷

消费贷款，最多贷款额度受限，一般150万之内可选择，像题主房龄28年，抵押消费贷款额度是评估价值的5成居多，其他条件不足还有降成的情况，额度上线也就是50万。

经营贷款，从贷款额度上来说，就工商银行和建设银行政策上可以贷到评估价值的7成，额度可观，没有最高限制。

从流程上来说，经营贷多了一项实体考察，多了一些经营资料佐证。

有些朋友嫌麻烦，觉得只有做个人抵押消费贷，简单些，其实只要你名下允许经营，其他的就看助贷人员的自由发挥和操作经验了。

贷款利息而言，2025年抵押类差别不大，没有什么降息券之类的说法，够的到条件，都是可以享受到低息的，这一点不用担心，有些助贷人员说可以帮你申请低利息的，也只是权宜之策，没有意义。

抵押贷款的审批时效性：

房屋抵押贷款一步步办下来需要多久呢，今天焕姐说说实际的每一步，具体时间咱自己核算，不管是牵扯到垫资还是其他的，心里都有个数。

这个时间都是基于你找到正规专业的助贷人员，半瓶子哐当的人员，就算给你说三天放款，你相信吗？

之前有客户在外地，在郑州待的时间比较紧张，出于信任，前期能安排的都先办了，提前安排了评估（因为出预评报告要一天的时间），提前准备好合同，评估值出来后再修改数据即可，都可以安排妥妥的。

当然所有的提前安排，都需要我们打好配合，收集好数据，做好方案匹配（一般有两种），没有百分百的决策，但是每一步都不做无用功。

一，银行面签

带齐房产证，户口本，身份证，婚姻证明，俗称“四证”。经营贷另＋营业执照、公章；消费贷另＋收入证明。

现场签约大概半个小时左右，期间谨记言多必失，客户经理不问不答。

接下来，注意接听电话，一个是评估公司的协商约定上门评估房子的时间（可提前），第二个是客户经理下户考察实体的时间（消费贷不用）。

上午早点去银行，有可能下午就可以评估＋考察，一天搞定。不过正常情况下是第一天安排，第三天出数据。期间银行会反馈除了基本资料外，所需要的其他资料，就看你助贷经理的办事效率了，一天内全搞定是可以做到的。

二，银行贷款审批

银行驻点人员（公司养的专门服务公司业务的人员，有专门人员负责，时间更有保障）写合同，找客户经理签字，报系统。中间出现问题，银行退出整改，因为有多次整件的经验，整改几乎不存在，也节省了时间。

报系统是第一时间处理的，所以报件到审批，一般是2-5个工作日的时间（跟银行的做事风格有关），比如郑州银行，中原银行，中信银行等，当天报，第二天就可以出结果；像中国银行三个工作日居多，像之前的农业银行没有两个周不会有结果（特殊时期的特殊对待）。

三，出批复办理解押

为什么这一步要着重说，因为按揭房或者抵押房的比重比较大，牵扯到垫资，所以时间点比较重要。

银行的批复出来后，就可以联系垫资公司，谈利息（利息一般是按时间段收取的，比如10天、20天不同），垫资时间从出资到原贷款行扣款办理完解押手续，再到新的银行抵押放款，既结束。

先打电话给原贷款行，就问两个问题，想要结清房贷，一是把钱还上后什么时间扣款，二是扣过款后什么时间出结清资料。落实好这两个时间，垫资时间就确定个八九不离十了。如果原银行这个流程比较慢，还有一条路就是找黄牛办理，又是个花钱的活，不过真心省事，办好一般是3-5个工作日。

另外一条省钱的路子就是选择贷款行赎楼提放的流程（要看银行有没有这项业务），只用花费赎楼提放的钱（相对找垫资还是省钱的），原贷款行扣过款，新银行就可以放款，不仅赎楼成本低，拿钱也快，把解押、抵押手续后置了。

四，办理抵押

现在办理抵押，有的银行可以直接线上推送，像郑州市区的房产直接去银行抵押窗口或者不动产办理抵押手续，拿到抵押权证后，这个件就可以流送到放款岗。

这一步的时间决定权在抵押老师，他什么时间给你办理，什么时间去领权证。有合作渠道的话，这个时间是不用担心的，都是第一时间办理，中间最多差一天。

五，放款

在完成放款前，个人的征信也是要维护好的，比较严重的就是有当前逾期。放款前，放款岗一是要重查贷款资料，再一个就是重查征信和产调。

不要掉以轻心，像工商银行，就算批了，最后放不了款的情况也是有的。

办上抵押，到拿到贷款，预留一两个工作的时间。

放了款后，拿到钱，助贷人员的工作就算完成了，但是贷后的问题，出于专业和责任心，也会给大家交待清楚，做好贷款用途的规划，资金的流向问题，也一定要慎重，安全顺利长期使用才是硬道理。

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